Certificato di abitabilità

Il certificato di abitabilità è un documento riguardante un bene immobile da destinare ad uso di abitazione, che viene rilasciato dal comune nel cui territorio è ubicato l’immobile stesso, al fine di dichiarare sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati. Fu anche chiamato licenza di abitabilità o, con lievi differenze interpretative, licenza d’uso o licenza di occupazione.

Si distingueva una volta fra il “certificato di abitabilità”, riferito alle unità immobiliari ad uso di abitazione, ed il “certificato di agibilità” riferito alle unità immobiliari da destinare ad altro uso. Tale distinzione è in pratica venuta meno nel tempo anche per la comune trattazione normativa.

Il documento certifica per l’appunto l’idoneità della porzione immobiliare interessata ad essere adibita ad uso abitativo; tale idoneità viene riscontrata verificando la statica dell’edificio e la sua salubrità [1] ed accertando che siano soddisfatti alcuni criteri principalmente riguardanti la distribuzione dei vani e le rispettive volumetrie, nonché consistenza, dislocamento e funzionalità degli impianti essenziali (principalmente quelli idrico e fognario). In tempi recenti alle verifiche da effettuarsi si sono aggiunte quelle relative alle nuove normative di sicurezza [2], antinfortunistica, accessibilità [3] e risparmio idrico [4] ed energetico [5] (talune in recempimento di normativa comunitaria). La procedura è essenzialmente declaratoria.

Il documento va richiesto per le nuove costruzioni e va rinnovato a seguito di interventi di ricostruzione o sopraelevazione, totali o parziali, oppure per interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni originarie. La mancata presentazione della domanda di rilascio entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento, comporta l’applicazione di una sanzione amministrativa pecuniaria da 77,00 a 464,00 euro.

L’obbligo di produzione del certificato è stato introdotto con il Regio decreto 27 luglio 1934, n. 1265 [6], per come poi modificato e sostituito dal D.P.R. 22 aprile 1994, n. 425 [7] e dal D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 [8]. L’art. 26 di quest’ultimo decreta che “il rilascio del certificato di agibilità non impedisce l’esercizio del potere di dichiarazione di inagibilità di un edificio o di parte di esso”.

Il certificato ha una grande rilevanza anche in ordine ai diritti connessi al bene, specialmente per il caso di sua cessione (e tipicamente per il caso di acquisto in cantiere di abitazione di nuova costruzione), originando questioni civilistiche di una certa complessità. Rilevante giurisprudenza ha infatti enucleato il principio che a fini negoziali il certificato è elemento essenziale dell’abitazione, talché la sua mancanza costituisca mancanza di promessa qualità dell’oggetto [9]; ne segue che l’alienante di una porzione immobiliare descritta come “abitazione”, cederebbe, senza il certificato, aliud pro alio (venderebbe cioè un manufatto non utilizzabile per “assolvere una determinata funzione economico sociale e quindi a soddisfare in concreto i bisogni che hanno indotto l’acquirente ad effettuare l’acquisto” [10]). In taluni casi, le Corti hanno propeso per evidenziare piuttosto un inadempimento dell’obbligo di consegna di documenti [11] o riconoscendo, per la parte acquirente, un errore sulla qualità dell’oggetto [12]. Per contro, alcune sentenze distinguono il caso di mancanza della certificazione in presenza dei requisiti richiesti per il suo rilascio: si sostiene cioè che qualora la porzione compravenduta possieda tali requisiti – e non vi siano quindi ragioni ostative al rilascio del certificato – non sussista inadempimento a meno che la produzione del documento non abbia fatto espressamente parte della obbligazione assunta dall’alienante [13]. In ogni caso, pare di comune accezione che non sia in sé illecito un negozio di compravendita anche in mancanza di certificazione [14].

Fonte/Credits: Wikipedia It