Asta giudiziaria

Asta Giudiziaria

Un’asta giudiziaria è una particolare attività processuale attraverso cui il giudice, a seguito di un’esecuzione immobiliare o di un fallimento, dispone la vendita forzata di uno o più beni mobili o immobili di proprietà dell’esecutato o del fallito, al fine di ottenere una liquidità con la quale soddisfare, in tutto o in parte, i creditori intervenuti nel processo.

Tipi di asta

L’asta, o vendita che dir si voglia, può avvenire secondo diverse modalità: vendita “con incanto”, vendita “senza incanto”, vendita a trattativa privata. La vendita con o senza incanto viene adottata per i beni immobili, mentre per i beni mobili, specie se di piccolo valore, il giudice può adottare anche la vendita a trattativa privata.

La vendita “senza incanto”, è una vendita che si svolge in forme piuttosto semplificate, poiché le offerte di acquisto non vengono fatte in pubblica udienza davanti al Giudice, ma sono direttamente depositate in cancelleria e successivamente valutate dal Giudice dell’esecuzione; La vendita “con incanto”, è una vendita che segue una più complessa procedura, in cui le offerte di acquisto vengono fatte in una pubblica gara ad offerte successive in aumento, davanti al Giudice o ad un Notaio, in caso di delega a quest’ultimo delle operazioni di vendita. La vendita “con incanto” consiste in una vera e propria gara aperta al pubblico, ad offerte successive in aumento, il cui fine è la scelta dell’aggiudicatario che risulterà essere il maggior offerente. L’aggiudicazione nella vendita con incanto dell’ asta, però, una volta pronunciata, non è immediatamente definitiva in quanto chiunque, anche chi non ha partecipato alla gara, nel termine perentorio di dieci giorni dall’aggiudicazione stessa, può fare una successiva offerta che, a pena d’inefficacia, deve superare di almeno un sesto quella più alta raggiunta nell’incanto (si tratta del così detto: “aumento del sesto”). Nel caso vi siano più offerte di aumento, il cancelliere del tribunale competente alla vendita, o il notaio delegato, deve darne pubblico avviso per provocare una nuova gara sull’offerta più alta. La gara in aumento, necessaria solo quando vi sono più offerte ( diversamente, nell’ipotesi di una sola offerta, il bene viene aggiudicato all’unico offerente in aumento), non costituisce il proseguimento dell’incanto ormai concluso ma una nuova fase procedurale, retta da regole proprie, che si svolgerà secondo le modalità della vendita senza incanto.

Agente immobiliare

L’agente immobiliare è un mediatore specializzato nella conclusione di affari aventi per oggetto lo scambio di beni immobili o aziende.

Rispetto ad altre categorie di mediazione, la mediazione immobiliare (forse la più nota) si distingue per essere rivolta principalmente a clientela privata non professionale (che non agisce cioè in ragione di professione o in esercizio di attività di impresa) e per riguardare, in una quota tuttora maggioritaria, lo scambio in compravendita o in locazione (o in altri modi) di abitazioni usate; nella compravendita, è tuttora prevalente lo scambio di abitazioni principali (“prima casa”), cioè quelle nelle quali una delle parti aveva fissato o desidera fissare la sua residenza.

Gli unici riferimenti normativi che interessano la professione sono gli artt. da 1754 a 1759 del codice civile.

Requisiti per l’esercizio della professione

Come per tutti i mediatori, l’esercizio di questa attività è subordinato all’iscrizione al Ruolo degli Agenti di Affari in Mediazione tenuto presso ciascuna camera di commercio ed è regolamentato dalla legge n. 39 del 1989 e successive integrazioni e modifiche. La legge ha soppresso la precedente suddivisione in “Ruolo ordinario” e “Ruolo speciale”, imponendo l’obbligo di iscrizione al ruolo unificato (ma diviso in quattro sezioni) anche per l’esercizio di attività occasionale di mediazione, ed ha inoltre sancito l’incompatibilità dell’esercizio della mediazione con altre professioni. Sono in via di nuovo rilascio, da parte di soltanto alcune camere di commercio, ed esclusivamente per iniziativa delle stesse, senza cioè obbligo normativo, dei tesserini personali di identificazione, già un tempo in uso limitatamente agli agenti del ruolo speciale per la precedente normativa risalente al 1958.

Il secondo decreto Bersani ha semplificato le pratiche per l’iscrizione degli intermediari (commerciali, immobiliari, creditizi, etc.) alle Camere di Commercio. È sufficiente una dichiarazione di inzio attività, corredata da autocertificazioni e dalle certificazioni che attestano il possesso dei requisiti morali e professionali, dove sono previsti per legge.

Il Decreto Lgs. n. 2272 del 2007 abroga l’art. 2 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, che istituiva l’Albo degli Intermediari Mobiliari ed è stato approvato dalla Camera il 13 giugno 2007. Per esercitare l’attività di mediazione il D.lgs 2272/2007 prevede l’obbligo di una dichiarazione di inizio di attivita` , ai sensi della normativa vigente, alla camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura competente per territorio, corredata delle autocertificazioni e delle certificazioni attestanti il possesso dei requisiti soggettivi, morali, professionali, tecnici e finanziari, ove prescritti dalla legislazione vigente. Tale progetto di legge è stato inviato al Senato prendendo il n. 1644

Competenze necessarie

La preparazione professionale dell’agente mobiliare deve ricomprendere, anche a norma dei regolamenti per l’ammissione al Ruolo, nozioni approfondite di molte delle materie che hanno relazione con gli scambi di beni immobiliari o aziendali. Fra queste si notano l’estimo (per lo più applicato col metodo della “stima a vista”, o “stima ad impressione“), le norme di diritto privato e pubblico contenute nel codice civile e nelle altre norme applicabili, le leggi fiscali e tributarie in genere (nazionali e locali) e di tecnica bancaria, norme e principi di urbanistica e di progettazione, oltre a nozioni merceologiche afferenti alle tecniche costruttive ed ai materiali dell’edilizia.

L’agente immobiliare ha titolo per l’iscrizione nei ruoli degli esperti della locale camera di commercio e nell’elenco dei periti del tribunale di competenza ed ha naturalmente titolo ad eseguire ed eventualmente giurare perizie a fini privati o come consulenza tecnica della parte in procedimenti giudiziari. L’agente immobiliare è tenuto al segreto professionale, limitato, come per gli altri mediatori, dall’obbligo di reciproca informazione delle parti previsto all’art. 1759 Cod. Civ.; è inoltre tenuto alla stipula di una polizza assicurativa contro i rischi professionali.

Il compenso

Come per tutti i mediatori, la misura del compenso si determina del tutto liberamente fra l’agente immobiliare ed i suoi clienti; le tariffe professionali che sul principio degli anni ‘90 erano state imposte dalle associazioni di categoria ai propri aderenti (e dalle borse immobiliari ai propri iscritti) al fine di limitare gli elevati importi provvigionali che precedentemente venivano richiesti alla clientela, sono state di recente considerate inaccettabili in quanto lesive della libertà di commercio e di concorrenza da una nota pronuncia dell’Autorità garante per la concorrenza e per il mercato. Per effetto della pronuncia, non vi sono più quindi limiti di alcun genere alla commisurazione degli onorari dell’agente immobiliare, se non quelli fattuali del mercato.

Le agenzie immobiliari in franchising

Tradizionalmente professione individuale, intimamente legata ad una impostazione essenzialmente fiduciale del rapporto fra cliente ed agente, la mediazione immobiliare ha aperto a forme di esercizio collegato in catene di agenzie. Importato in Italia (da modelli americani) negli anni ‘70 da Giovanni Gabetti per il settore degli immobili commerciali ed industriali, questo modo di organizzazione ha aperto alla nascita di un numero limitato di agenzie a diffusione nazionale anche per il settore residenziale (alcune delle quali nate per spin off da gruppi di professionisti formatisi alla Gabetti).

Con gli anni ‘80 nacque il franchising, consistente in questo settore nella condivisione fra i singoli esercenti di dati sulle disponibilità, marchio, pubblicità, modulistica e standardizzati parametri di rapporto con il cliente. Le catene italiane di franchising si svilupparono con una certa fretta quando la compagnia statunitense “Century Vic” ventilò un generico preliminare interesse al mercato italiano, ed a seguito dei sondaggi di questa furono impostate strutture che per molti anni avrebbero faticato ad ottenere risultato sul mercato; la formula franchising divenne in seguito più familiare all’utenza anche in questo particolare mercato sia per lo sforzo pubblicitario sostenuto su canali di informazione principali, sia per l’affermazione della formula in altre merceologie. Parallelamente, si svilupparono le associazioni di categoria, cui si deve in massima parte la legge di riforma del settore, del 1989.

Va notato che la normativa preserva inalterato il riferimento personale all’agente immobiliare e che nessuna operazione di mediazione può mai essere delegata a persona non iscritta al ruolo. In quanto professione il cui esercizio è riservato agli iscritti ad un ruolo, la mediazione operata da non iscritto non dà titolo ad alcuna provvigione (ma anzi va soggetta alla restituzione di quanto eventualmente corrisposto a tal titolo) ed integra, con la terza perpetrazione, il reato di esercizio abusivo di professione.

Con il franchising e con l’impostazione americaneggiante, le agenzie hanno anche spostato la preferenza di radicamento verso punti di contatto su strada (in negozio) in luogo dei precedentemente preferiti studi professionali. In quanto sede di esercizio di attività di mediazione, anche se ubicata in un locale ad uso commerciale, l’agenzia immobiliare non è soggetta alle autorizzazioni amministrative di pubblica sicurezza di cui all’art. 115 del TULPS.

Ogni agenzia in franchising è un’impresa a sè, e quindi la catena di appartenenza non è responsabile di eventuali illeciti compiuti all’interno dei suoi punti vendita.